交付在所有買(mǎi)賣(mài)合同中都具有很重要的法律意 義，除利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等。為了更有效地維護(hù)購(gòu)房者的利益和規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，本 文著重探討商品房交付中存在的幾個(gè)突出問(wèn)題，商品房交付的時(shí)間、方式、內(nèi)容、條件等方面進(jìn)行法律分析，希冀對(duì)實(shí)踐有所指導(dǎo)。

商品房交付在商品房買(mǎi)賣(mài)中具有極其重要的意義，不僅表現(xiàn)在其與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的關(guān)系，在交付時(shí)其本身的條件與程序更與消費(fèi)者的利益息息相關(guān)。理論上商品房的交付屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)，至少是占有的移轉(zhuǎn)，占有制度在我國(guó)將來(lái)的《物權(quán)法》 中肯定占據(jù)重要一席⑴。具體講，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)雖然必須符合法定的形式要件（如登記等等），但交付仍然是所有權(quán)移轉(zhuǎn)所必不可少的步驟（當(dāng)然交付的形式 有許多種，如現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付、占有改定，其中后三種通稱(chēng)為觀(guān)念交付*），在動(dòng)產(chǎn)中，一般意義上，物權(quán)的變動(dòng)即是占有的移轉(zhuǎn)⑵；而不動(dòng)產(chǎn)的物 權(quán)的變動(dòng)需要登記，只是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身的特殊性而采取的特定公示方法，但絲毫也不能削弱交付在其中的作用，沒(méi)有有效的交付就不能夠產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯洠?更不能夠產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的變動(dòng)⑶。

在商品房交付中存在不少問(wèn)題需要研究，作為商品房交易中的重要環(huán)節(jié)，我們有必要將商品房交付需要特別注意的方面做一分析，希冀有助于理論上的完善以及實(shí)務(wù)中消費(fèi)者更好的維護(hù)自己的權(quán)益、商品房開(kāi)發(fā)商更好的規(guī)范自己的行為。

一、商品房交付的法律意義

商品房買(mǎi)賣(mài)雖然標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)⑷，但法律關(guān)系本質(zhì)上屬于買(mǎi)賣(mài)合同，由《合同法》調(diào)整，其中交付 在這里最重要的意義在于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)與利益承受，在買(mǎi)賣(mài)合同中，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)是由責(zé)任方承擔(dān)，而且除了幾個(gè)特例之外⑸，違約責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任原則，但 有時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由于不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的事由，這時(shí)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)便是以交付為界的，當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的所有人主義和交付主義的優(yōu) 劣之爭(zhēng)不是本文論述范圍。我國(guó)《合同法》第142條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)，交付之后又買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，但法律另有規(guī)定 或者當(dāng)事人另有約定的除外。這里明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是交付主義，其中所謂法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定主要包括兩種情況：一是在交付前標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)即由買(mǎi)受人 負(fù)擔(dān)；而是交付后的一段時(shí)間內(nèi)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)仍由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)。如果當(dāng)事人雙方約定或者法律規(guī)定標(biāo)的物的所有權(quán)非自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移：如買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人采所 有權(quán)保留制度作為合同履行的擔(dān)保，或法律明文規(guī)定需要經(jīng)過(guò)登記或辦理相關(guān)手續(xù)方發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的情形，未明確標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的時(shí)間（在商品房買(mǎi)賣(mài)中 最為常見(jiàn)），風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)仍然是交付主義。⑹當(dāng)然在《合同法》第143條至149條還作了一些特殊情況的具體規(guī)定。

利益享受和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)實(shí)行損益兼歸原則⑺，利益享受是指標(biāo)的物與買(mǎi)賣(mài)合同訂立后所生孳息的歸屬。 《合同法》第163條規(guī)定：標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買(mǎi)受人所有。當(dāng)然合同另有約定的，應(yīng)按照約定。由此，交付 同樣產(chǎn)生利益享受的移轉(zhuǎn)。

除利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等，這些同樣具用重要意義。

二、商品房交付的時(shí)間和方式

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第四章的規(guī)定以及《最高人民法院 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第一條的規(guī)定：本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成 或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?？梢缘贸觯何覈?guó)關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)，分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩 種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別做出了規(guī)定，上述 合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著商品房案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

上述對(duì)合同的分類(lèi)，看似直觀(guān)而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，正如一篇文章中 所稱(chēng)：未能對(duì)所有商品房買(mǎi)賣(mài)合同做出兩分，是個(gè)不成功的分類(lèi)。其分類(lèi)好像是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且 上述按工程建設(shè)過(guò)程分類(lèi)的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于哪一 類(lèi)？同時(shí)，即使按上述方法分類(lèi)，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？⑻該文作者呂洪濤先生對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和 驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售的處理方式是按現(xiàn)房處理、因?yàn)闅w于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷。這 種處理方式筆者不敢茍同。

筆者認(rèn)為房屋建成后（即所謂竣工后），首先，不一定滿(mǎn)足竣工的要求，法律對(duì)何謂竣工并未作明確 界定，但建設(shè)部對(duì)竣工有一些要求⑼；第二，即使竣工，驗(yàn)收仍然需要不短的時(shí)間，尤其是工程量相當(dāng)大（如規(guī)模較大的小區(qū)）；第三，如果驗(yàn)收不合格，開(kāi)發(fā)商可 能需要更換設(shè)施、修理、重做等等，仍然需要時(shí)間；第四，購(gòu)房者完全可以通過(guò)商品房預(yù)售合同的約定和法律的規(guī)定主張權(quán)利，開(kāi)發(fā)商如果在規(guī)定期限內(nèi)不能夠交付 商品房要承擔(dān)違約責(zé)任；第五，將已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房作為現(xiàn)房處理，會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)（按照一般理解，現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)后即可入住， 這也是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的本意）。第六，雖然商品房預(yù)售具有融資的作用，當(dāng)房屋竣工后已經(jīng)不再需要大量的資金，但融資并不能夠作為區(qū)分預(yù)售與現(xiàn)售的根本標(biāo) 準(zhǔn)，現(xiàn)售同樣也可融資，不能夠因?yàn)槿谫Y作用的減弱從而否定未驗(yàn)收的房屋不是預(yù)售。而且根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指竣工驗(yàn)收合 格的商品房。雖然此《辦法》的效力等級(jí)不高，但屬于現(xiàn)階段對(duì)現(xiàn)售的最權(quán)威解釋。當(dāng)然這其中要特別界定何謂竣工，何謂驗(yàn)收，在下文中筆者將有闡述。

商品房交付的方式與時(shí)間當(dāng)事人都可以約定，似乎商品房預(yù)售只可以采取約定的方式，雖然開(kāi)發(fā)商對(duì) 工程竣工日期有預(yù)期，但為了購(gòu)房者的利益應(yīng)該盡量約定交付日期，因?yàn)檫@其中要涉及到開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足交付的一些條件，否則不能夠?qū)⑸唐贩拷桓妒褂?，而?duì)于購(gòu)房者 而言，期限不能無(wú)限期的推遲；預(yù)售也好、現(xiàn)售也罷，交付的條件是統(tǒng)一的，但現(xiàn)房銷(xiāo)售按照筆者對(duì)預(yù)售與現(xiàn)售分類(lèi)方式的處理除了當(dāng)事人約定外，在商品房買(mǎi)賣(mài)合 同簽訂后，滿(mǎn)足一些條件（比如購(gòu)房者交納首付款，辦理貸款手續(xù)）就應(yīng)該交付商品房。一般來(lái)說(shuō)商品房的交付與房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理可以不必同時(shí)進(jìn)行，如果沒(méi)有 約定，預(yù)售房自交付之日起90日、竣工房（并非是現(xiàn)房、而是包括現(xiàn)房）自合同訂立之日起90日，由于出賣(mài)人的原因、買(mǎi)受人未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人 要承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然權(quán)屬證書(shū)在交付之前辦理更能夠保護(hù)購(gòu)房者的利益。筆者想要說(shuō)明的是，商品房交付的方式；可以是僅僅“交鑰匙”，也可以是將權(quán)屬證書(shū)一 并交于購(gòu)房者。這也能夠解釋為“商品房交付使用”的內(nèi)容，當(dāng)事人可以約定，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(wèn)⑽中的 論述可作參考。

三、商品房交付使用的條件

商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，作為標(biāo)的物的商品房在具備哪些要求后出賣(mài)人 即可將其交給買(mǎi)受人占有。建設(shè)部2001年頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第五章規(guī)定了商品房的交付，其中第三十條原則規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約 定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買(mǎi)受人。三十一至三十五條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)的一些義務(wù)（如樣板房問(wèn)題、提供住宅商品房的 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、商品房測(cè)繪等），其中交付使用最嚴(yán)格的條件是商品房項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，因?yàn)榭⒐を?yàn)收是行政法規(guī)對(duì)于商品房交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款有一致的規(guī)定。

對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù) 院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn) 收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主 管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部 門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，住宅小區(qū)驗(yàn)收的內(nèi)容除了上述要求外還有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工 程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。有作者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn) 收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件⑾。這樣的理解是合理的，其實(shí)對(duì)于建設(shè)工程驗(yàn)收，國(guó) 家計(jì)劃委員會(huì)1990年印發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法》對(duì)建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收的要求⑿與建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫 行規(guī)定》對(duì)竣工驗(yàn)收的要求⒀同樣是綜合驗(yàn)收。

由以上列舉的法規(guī)、規(guī)章可以確定的得出，商品房交付使用必須經(jīng)過(guò)的驗(yàn)收指的是綜合驗(yàn)收（不完全 等同于住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收，住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收除了以上規(guī)定還包括綠化、衛(wèi)生等全方位的驗(yàn)收）,⒁并且?guī)讉€(gè)部門(mén)規(guī)章對(duì)驗(yàn)收的內(nèi)容作了較為詳盡的規(guī)定，商品 房在沒(méi)有經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收的情況下，不能夠交付使用，否則將承擔(dān)民事責(zé)任，行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。由此可見(jiàn)，建設(shè)部2000年9月13日頒發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合 同（示范文本）》中第八條中關(guān)于商品房交付條件的約定是違反行政法規(guī)的，應(yīng)屬無(wú)效。

四、商品房交付使用的法律效果

在上文的意義中已有闡述，除了風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和利益承受的移轉(zhuǎn)、作為一些期限的起算日之外，也反映了 出賣(mài)人履行了合同約定或法律規(guī)定的交付義務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移 占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。如果當(dāng)事人對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容沒(méi)有特別約定，只要出賣(mài)人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人 占有，就視為出賣(mài)人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng) 按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣(mài)人只要在約定的期限內(nèi) 將房屋移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人占用，就應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人既可以另行約定，也可以按照《城市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來(lái)確定。

如果商品房交付使用后購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量不合格（交付前質(zhì)量不合格購(gòu)房者可以拒絕接收，由此 產(chǎn)生的一切后果由出賣(mài)人承擔(dān)，這是合同法原理決定的。）該如何處理，首先，如果該質(zhì)量是可以補(bǔ)救的輕微質(zhì)量瑕疵，根據(jù)《合同法》第一百一十一條和《解釋》 第十三條的規(guī)定，在保修期內(nèi)，可以要求出賣(mài)人修復(fù)并承擔(dān)由此造成的損失；其次，如果是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失；再 次，如果質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響了居住使用，購(gòu)房者同樣可以請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失，《解釋》第十三條的規(guī)定符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四 項(xiàng)的法理，即違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

需要說(shuō)明的是，在商品房的交付使用中并非僅僅是出賣(mài)方的義務(wù)，購(gòu)房者同樣有義務(wù)接受交付。如果沒(méi)有正當(dāng)理由遲延接受交付的，依據(jù)合同法原理，除了出賣(mài)方采取措施防止損失擴(kuò)大外，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)同樣要移轉(zhuǎn)于購(gòu)房者，購(gòu)房者還要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

在商品房買(mǎi)賣(mài)中，除了交付使用外還有許多方面需要法律、法規(guī)的界定，本文梳理有關(guān)商品房交付的一些法律問(wèn)題，希望能夠起到拋磚引玉的效果。